Апартаменты могут показаться удачной возможностью сэкономить на покупке недвижимости, но за привлекательной ценой скрываются важные юридические и финансовые нюансы. Рассказываем, что нужно знать перед тем, как принять решение о покупке.Авторы и экспертыРедакция Дом MailМария БоровскаяАрхитектор, дизайнер интерьера
Апартаменты — это коммерческая недвижимость с планировкой квартиры, которую приобретают для инвестиций и проживания. Сегодня этот сегмент уже стал историей — разрешения на строительство не выдают с 2024 года, хотя начатые ранее проекты будут завершены. Из-за нежилого статуса апартаменты имеют ряд серьезных юридических и финансовых отличий от обычного жилья. О преимуществах и недостатках этого вида недвижимости рассказывает Мария Боровская — дизайнер интерьера и архитектор с 20-летним опытом работы, владелица студии архитектуры и дизайна MBDS.
История появления апарт-комплексов
В нулевые начался тренд на реконструкцию советских промзон и превращение старых цехов в комфортные современные помещения. Во время экономического кризиса все объекты, которые изначально задумывались как офисы, вдруг перестали продаваться, спрос на них упал. И тогда девелоперы переориентировались и стали предлагать эти площади в качестве апартаментов. А люди, которые искали доступное жилье, активно их покупали.
Первое время спрос на такую недвижимость был небольшой, но со временем все изменилось. Выросло новое поколение москвичей, которые не хотели жить в обычных хрущевках — они мечтали о высоких потолках, панорамных окнах, кирпичной кладке.
Апартаменты: в чем выгода
Строить апартаменты официально запретили, но приобрести их можно и сегодня — и количество сделок по ним все еще достаточно высокое. Почему же такой тип жилья до сих пор популярен? Разбираем по пунктам.
Инвестиционная привлекательность
На этапе продажи стоимость квадратного метра в таких комплексах дешевле квартир на 20%, а сдавать их можно за те же деньги. Но вот с перепродажей сложнее: на цену влияют страхи покупателей, связанные с отсутствием жилого статуса. Поэтому приходится довольствоваться меньшим.
Престижная локация
Апартаменты часто строят в деловых центрах, возле транспортных узлов или на месте исторических зданий, где нет земли под жилую застройку.
Свобода перепланировки
Поскольку это коммерческая недвижимость, можно легко менять конфигурацию стен (за исключением несущих конструкций) и переносить «мокрые точки».
Минусы апартаментов: о чем вам не расскажет застройщик
Разберем нюансы, которые могут заставить отказаться от покупки апартаментов.
Жизнь без прописки
В коммерческом здании нельзя оформить постоянную регистрацию — по закону это нежилой объект. Возможна лишь временная аренда сроком до 5 лет, причем только если комплекс имеет статус гостиницы.
Высокие текущие расходы
Ежегодный налог на имущество может составлять от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости — здесь действует повышенная коммерческая ставка. За студию в 20 квадратов придется отдать по 40 тысяч рублей в год. Для сравнения: за такое же жилье в статусе квартиры — примерно 2 тысячи. Кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у квартир, но одно другим не компенсируется. Средний годовой налог за московскую квартиру составляет 25−30 тысяч рублей, а в апартаментах той же площади он может доходить до 150−300 тысяч.
Тарифы на ЖКУ рассчитываются как для коммерческих помещений — они обычно на 20−30% выше. Ежемесячная плата за коммуналку составляет примерно 20−40 тысяч рублей.
Льготы также недоступны: при покупке апартаментов нельзя вернуть налоговый вычет, использовать материнский капитал или участвовать в программах льготной ипотеки с господдержкой.
Шумные соседи
На апартаменты не распространяются строгие требования закона о тишине для жилых домов — на одном этаже с вами могут располагаться офисы, студии звукозаписи или мастерские. Во многих таких домах владельцы сдают свое жилье посуточно, то есть вместо одинокой бабушки за стенкой будут туристы и командированные сотрудники.
Плохой сервис, бедная инфраструктура
В апарт-комплексах нет привычных управляющих компаний, которые несут ответственность по жилищному кодексу. Проблемы с водой, уборкой, лифтами и инженерией — здесь это настоящий бич.
Собственники помещений часто сами нанимают клининг и решают вопросы с коммуникациями. Социальная инфраструктура нередко отсутствует: застройщик не обязан строить рядом с апартаментами школы, детские сады и поликлиники.
Юридические сложности
Владельцы апартаментов порой чувствуют себя абсолютно бесправными и беззащитными. Люди жалуются во все инстанции, но обычно ничего не добиваются. Сменить управляющую компанию они тоже не могут. Несмотря на подписи и итоги голосования, собственники часто проигрывают суды.
Если строительство приостановлено, дольщики годами ждут ключи от своего жилья. Очередная серая схема с банкротством могла бы закончиться стандартно: за дело берется другой девелопер, а люди получают квартиры. Вот только с апартаментами этот механизм не работает. Согласно закону, инвесторы коммерческой недвижимости могут претендовать только на денежное возмещение. И сумма будет не больше той, которую они заплатили по ДДУ несколько лет назад.
Представьте, что вы купили жилье мечты: высокие потолки, авторская архитектура, красивый двор, внизу кофейня «для своих». Но у вас не работают лифты, отключили горячую воду и нет прописки. Вот она, суровая правда: привычного комфорта в таких квадратных метрах вы не найдете. Конечно, не все апартаменты проблемные, есть много хороших проектов. Но в большинстве случаев вы получите борьбу с управляющей компанией, высокую коммуналку и проигранные суды.
Узнать больше по темеРазрешение на строительство: как не получить штрафПрежде чем начинать стройку на собственном участке, важно выяснить, нужно ли получать разрешение на строительство. Нарушение закона может обернуться не только штрафами, но и сносом постройки.Читать дальше