После нескольких лет стремительного роста российский складской рынок переходит к более сбалансированной модели развития. По итогам I полугодия этого года доля вакантных площадей в московском регионе с учетом субаренды достигла 6,5%, а объем доступного предложения — 1,865 млн кв. м. Одновременно меняется структура спроса, а высокая стоимость финансирования заставляет девелоперов, инвесторов и арендаторов внимательнее подходить к экономике проектов. При этом фундаментальные драйверы складского сегмента сохраняются.
Исполнительный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Илона ОВСЕПЯН рассказала «Стройгазете» о ситуации на рынке и его перспективах.
Илона Эдуардовна, вы больше 20 лет занимаетесь складами. Какие принципиальные изменения произошли на складском рынке за это время? С чего все начиналось и к чему мы пришли сегодня?
Я искренне люблю свою работу и считаю складской рынок одним из самых интересных. Помню, как в начале карьеры, когда я произносила фразу «я занимаюсь складами», люди иногда смотрели с сочувствием: считалось, что это не такой престижный сегмент, как офисы или ретейл.
И действительно, складские объекты тогда были очень специфическими: складом считалось практически любое здание, куда могла подъехать фура, — заброшенный цех, старое бомбоубежище, помещение с примитивной пристройкой и рампой. Нередко склады сдавались почти как квартиры: назначался единый день просмотра, приходили сразу несколько арендаторов — и к вечеру объект уже был сдан.
Но сегмент довольно быстро начал профессионализироваться. Появилась сильная когорта девелоперов, которая перенимала лучшие международные практики. Российские специалисты активно взаимодействовали с зарубежными логистическими командами, изучали международный опыт и постепенно формировали совершенно иной стандарт продукта.
В результате российский рынок за сравнительно небольшой период совершил очень мощный технологический рывок. Современный склад — это уже не просто здание для хранения товара, а сложный объект, от качества которого напрямую зависят скорость логистических процессов, эффективность операций и экономика бизнеса арендатора.
Сегодня у нас зрелый рынок с профессиональными девелоперами, консультантами и очень требовательными пользователями. Девелопер должен понимать специфику совершенно разных клиентов — от производственной компании до маркетплейса — и еще на этапе проектирования учитывать их транспортные потоки, инженерные требования, технологические процессы и возможности дальнейшей адаптации объекта.
Есть мнение, что российский рынок на десятки лет отстает от рынков США, Канады, Швеции или Китая. Вы согласны с этим?
Я бы не ставила вопрос исключительно в плоскости «догнать или не догнать». Многие зарубежные рынки действительно начали формироваться значительно раньше, поэтому там глубже финансовая инфраструктура, больше инвестиционных инструментов и выше объем институционального капитала. Но если говорить о качестве современного складского продукта и профессионализме участников рынка, российский сегмент за последние два десятилетия сделал очень большой шаг вперед.
Сегодня общий объем качественной складской недвижимости в России составляет уже 59,2 млн кв. м. При этом почти половина — 28,8 млн кв. м, или 49%, — сосредоточена в московском регионе. Еще порядка 6,5 млн кв. м приходится на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, около 23,9 млн кв. м — на остальные регионы России. Именно развитие региональных рынков, на мой взгляд, становится одним из важных признаков взросления отрасли. Современная складская инфраструктура появляется уже не только вокруг двух крупнейших агломераций. Она следует за развитием интернет-торговли, ретейла, производства, транспортной инфраструктуры и региональных экономик. Сегмент становится не только больше, но и постепенно более географически сбалансированным.
Какие регионы сегодня наиболее активны в складском сегменте, и где вы видите потенциал дальнейшего развития?
После Москвы и Санкт-Петербурга крупнейшими региональными рынками сегодня являются Екатеринбург — около 2,7 млн кв. м качественного складского предложения, Краснодар и Новосибирск — примерно по 2 млн кв. м, далее идут Воронеж, Казань, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону и Самара. Развитие складов обычно следует за экономикой региона, торговлей, e-commerce, производством и транспортной инфраструктурой. Одна из главных долгосрочных тенденций — сокращение логистического плеча. По мере того как в региональных центрах формируется достаточный объем потребления, бизнесу становится рациональнее создавать локальную инфраструктуру, чем постоянно перевозить товары на сотни километров. Поэтому дальнейшее развитие региональных складских рынков — закономерный процесс.
С учетом текущей экономической ситуации каковы перспективы складского рынка?
Сейчас рынок переходит от периода сверхвысокой активности к более сбалансированной фазе развития.
С одной стороны, есть объективные сдерживающие факторы, прежде всего — высокая стоимость финансирования и более осторожный подход бизнеса к капитальным затратам. С другой — сохраняются фундаментальные драйверы: развитие электронной торговли, производства, дистрибуции, региональной логистики и транспортной инфраструктуры.
Недвижимость — инертный рынок, поэтому здесь особенно опасно делать далеко идущие выводы по нескольким месяцам. Между изменением стратегии бизнеса и его отражением в статистике всегда существует временной лаг. Даже переговоры по крупной аренде могут занимать несколько месяцев, не говоря уже о полном девелоперском цикле.
Поэтому сейчас особенно важно смотреть не только на текущую вакансию, но и на динамику нового строительства, объем будущего предложения, структуру спроса и количество новых проектов, которые девелоперы готовы запускать.
Более полноценную картину мы увидим по итогам года.
Сейчас рынок скорее на стороне арендатора или арендодателя?
Сегодня мы действительно находимся на рынке арендатора. Объем доступного предложения вырос, поэтому у компаний появилось больше возможностей выбирать между объектами, сравнивать условия и активнее вести переговоры с собственниками.
Но важно понимать, что складской рынок цикличен и довольно инертен. Значительная часть предложения, появляющегося сегодня, — результат решений, принятых несколько лет назад, когда вакансия была минимальной и сегмент испытывал острый дефицит качественных площадей.
Одновременно высокая стоимость финансирования уже сдерживает запуск новых спекулятивных проектов. Поэтому нынешний рынок арендатора не обязательно станет долгосрочной нормой. По мере поглощения существующего предложения баланс снова будет меняться.
Какой уровень вакансии можно считать комфортным для рынка с точки зрения пользователей складов?
На мой взгляд, около 3%. Практически нулевая вакансия тоже не означает сбалансированного рынка. У арендаторов нет выбора, расширение или переезд становятся сложными, компании вынуждены заранее бронировать площади, иногда еще на стадии строительства.
Слишком высокая вакансия, напротив, создает избыточное давление на собственников и арендные ставки. Поэтому определенный объем свободных помещений необходим для баланса рынка: арендаторам он дает выбор и возможность оперативнее реагировать на изменения бизнеса, а собственникам и девелоперам — объективнее оценивать реальную емкость спроса и принимать решения о дальнейших шагах, в том числе о запуске новых проектов и корректировке коммерческих условий.
Изменилась ли структура спроса на склады с учетом изменений в работе маркетплейсов?
Я бы здесь не говорила об одном универсальном тренде для всей страны. По итогам I полугодия мы видим очень разную картину в зависимости от географии.
В московском регионе доля онлайн-торговли в объеме сделок составила 29%, что на 11 п. п. ниже показателя аналогичного периода прошлого года. При этом заметную долю спроса сформировали транспортно-логистические компании — 21%, дистрибьюторы — 19%, производственные компании — 17%.
Но за пределами Москвы и Санкт-Петербурга ситуация совершенно иная: в регионах России онлайн-ретейл обеспечил 85% всего объема заключенных сделок. То есть для регионального рынка он по-прежнему остается основным драйвером спроса.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, напротив, в I полугодии сделок с компаниями онлайн- и розничной торговли не было. Почти половину спроса — 48% — сформировали транспортно-логистические компании, еще 24% пришлось на производство и 15% — на дистрибьюцию.
Поэтому правильнее говорить о диверсификации спроса и существенных различиях между региональными рынками. Интернет-торговля остается одним из ключевых факторов развития складской недвижимости, но степень его влияния в разных регионах сегодня сильно различается.
Как на этом фоне развиваются строительство под заказ (BTS) и субаренда?
В условиях дорогого капитала компании стремятся сохранять больше финансовой гибкости. Это хорошо видно в структуре BTS-сделок — формата, при котором объект недвижимости проектируется и строится под конкретного заказчика в соответствии с его техническими и операционными требованиями.
В I полугодии текущего года BTS фактически реализовывался через арендную модель. В Московском регионе на BTS-аренду пришлось 8% объема сделок, при этом BTS-продаж не было. В регионах России эта модель была еще более заметна: BTS-аренда сформировала 66% общего объема заключенных сделок, или 124 тыс. кв. м.
Для пользователя такая модель позволяет получить объект, максимально адаптированный под его операционные процессы, но при этом не отвлекать значительный объем капитала на приобретение недвижимости.
Рост субарендного предложения — еще одна особенность текущего цикла. В Московском регионе по итогам I полугодия из порядка 1,9 млн кв. м свободных площадей 625 тыс. кв. м предлагалось в субаренду.
Причины могут быть разными: изменение планов развития бизнеса, оптимизация логистической сети, отказ от части ранее законтрактованных площадей. Для потенциального пользователя такие варианты нередко привлекательны тем, что объект уже оборудован и в него можно сравнительно быстро заехать. Но я бы не воспринимала субаренду как новую постоянную модель рынка. Это скорее один из механизмов адаптации бизнеса к изменившейся экономической ситуации.
Деньги сейчас дорогие. Как участники рынка адаптируются к этим условиям?
Бизнес стал значительно внимательнее считать стоимость каждого решения. Если приобретение недвижимости сегодня экономически нецелесообразно, компания рассматривает аренду. Если нет необходимости создавать собственную складскую инфраструктуру — пользуется услугами 3PL-операторов, фулфилмента, ответственного хранения и другими форматами.
Фактически рынок становится гораздо гибче: пользователю уже не обязательно владеть объектом, чтобы организовать эффективный производственный или логистический процесс.
А как в этих условиях ведут себя инвесторы? Склады по-прежнему воспринимаются как защитный актив?
Базовая логика инвестора не изменилась. Его интересует не просто здание как физический актив, а устойчивый и прогнозируемый денежный поток. Поэтому оценивается вся совокупность параметров: финансовая устойчивость арендатора, срок и условия договора, индексация, техническое качество здания, локация, ликвидность объекта и возможность его повторной сдачи в будущем.
Сегодня проблема скорее не в исчезновении интереса к складской недвижимости, а в ограниченном количестве полностью стабилизированных активов, соответствующих этим требованиям. Часть недавно введенных объектов еще находится на стадии заполнения и пока не имеет сформированного долгосрочного арендного потока.
Кроме того, высокая стоимость финансирования влияет и на саму инвестиционную математику. Поэтому полноценные выводы об инвестиционной активности правильнее делать по итогам года.
Одной из точек роста рынка остается формат производственной недвижимости light industrial. Что сегодня сдерживает развитие этого сегмента?
Стоимость финансирования остается главным барьером. Потенциальные пользователи light industrial — во многом компании малого и среднего бизнеса. Для крупной корпорации высокая стоимость заемного капитала усложняет экономику проекта, но для небольшого предприятия она может полностью изменить возможность совершения сделки.
При этом сам формат востребован: бизнесу нужны современные помещения, где можно объединить производственную, складскую и офисную функции. Поэтому дальнейшее развитие сегмента во многом будет зависеть от доступности капитала как для девелоперов, запускающих новые проекты, так и для конечных покупателей.
До какого уровня должна снизиться ключевая ставка Центробанка, чтобы активность заметно выросла?
Здесь нельзя назвать одну универсальную цифру: экономика каждого проекта зависит от стоимости земли, строительства, структуры финансирования и потенциальной доходности.
Но выход ключевой ставки из двузначного диапазона стал бы важным психологическим и экономическим сигналом для рынка. Это позволило бы активнее возвращаться к новым инвестиционным и девелоперским решениям.
При этом активно развивается многоэтажный light industrial. Насколько большие перспективы у этого формата?
Это относительно новый, но уже активно развивающийся формат современной производственной недвижимости, где в одном здании на нескольких уровнях объединяются производственная, складская и офисная функции.
По итогам 2025 года совокупный объем существующих многоэтажных объектов light industrial в московском регионе составлял 108 тысяч кв. метров. По нашим оценкам, к концу 2026 года предложение может увеличиться почти втрое — до 315 тысяч кв. м, в 2027 году достичь 644 тысяч кв. м, а по итогам 2028 года превысить 1,16 млн кв. м. То есть всего за несколько лет рынок может вырасти более чем в десять раз.
Этот процесс напрямую связан со спецификой Москвы. В городе идет редевелопмент бывших промышленных зон, реализуются программы комплексного развития территорий, при этом сохраняется спрос на качественные производственные площади внутри городской черты. В таких условиях многоэтажный формат позволяет значительно эффективнее использовать дорогую землю.
При этом речь идет не просто о «производстве на нескольких этажах». Пространства могут предлагаться отдельными лотами на каждом уровне либо блоками, объединяющими два-три этажа, — так называемыми производственными таунхаусами.
У этого формата своя ниша: он не заменяет классические крупные логистические комплексы за городом, а отвечает на потребность бизнеса размещать производство, хранение и административные функции ближе к потребителю, персоналу и городской инфраструктуре.
Насколько активно в складскую недвижимость приходят автоматизация, роботизация и искусственный интеллект?
Технологизация складов будет продолжаться, но здесь важно разделять сам объект недвижимости и логистические процессы внутри него. Сложная автоматизация обычно создается под конкретный бизнес-процесс. Поэтому максимальный эффект она дает в BTS-проектах, производственных объектах или комплексах, где пользователь планирует работать долгосрочно и может точно рассчитать окупаемость инвестиций.
Для собственника классического спекулятивного склада установка дорогостоящего технологического оборудования не всегда экономически оправданна, поскольку следующему арендатору может потребоваться совершенно другая система, а срок окупаемости такой системы больше, чем классические сроки договора аренды.
Поэтому автоматизацию, роботизацию и инструменты искусственного интеллекта сегодня в большей степени внедряют конечные пользователи складов, оптимизируя под собственные задачи внутренние процессы, повышая их эффективность и снижая операционные издержки.
Поэтому вопрос уже не в том, придут ли технологии в складскую недвижимость. Они уже здесь. Вопрос в том, какие решения экономически целесообразны для каждого конкретного объекта.
Какой совет вы бы дали девелоперу, который сегодня планирует впервые выйти на складской рынок?
В первую очередь — не недооценивать сложность продукта. Со стороны склад действительно может выглядеть как относительно простое здание. Но ошибка при выборе участка, организации транспортных потоков, расчете инженерных мощностей или определении технических характеристик может серьезно повлиять на будущую ликвидность объекта. Исправлять такие ошибки после завершения строительства бывает сложно и дорого.
Поэтому еще до запуска проекта нужно сформировать правильное его позиционирование, оценить конкурентное окружение, перспективный спрос, оптимальную площадь объекта, инженерные параметры и финансовую модель.
Именно здесь особенно важна работа профессионального консультанта. Его задача — не просто найти арендатора уже построенному объекту, а еще на раннем этапе помочь сформировать продукт, который действительно нужен рынку.
При этом фундаментально я остаюсь оптимистом. Пока развиваются торговля, производство, интернет-торговля и дистрибьюция, бизнесу будут необходимы современные логистическая и индустриальная инфраструктуры. Вопрос не в том, нужны ли рынку склады, а в том, какие объекты, где и в каком объеме будут востребованы завтра.
В сентябре состоится XXII ежегодный форум ПРО СКЛАДЫ NF Group. Когда рынок проходит через такие изменения, насколько возрастает значение профессиональных площадок?
Как раз в периоды, когда привычные модели меняются, ценность профессионального диалога особенно высока. Важно не просто посмотреть на статистику, а сопоставить позиции тех, кто ежедневно принимает реальные решения, — девелоперов, собственников, инвесторов, крупнейших арендаторов, логистических операторов, банков и консультантов.
Мы проводим форум уже в двадцать второй раз и фактически прошли вместе с рынком весь путь его профессионального становления. За это время изменились сами объекты, масштаб отрасли и круг вопросов, которые приходится решать ее участникам.
Сегодня складской рынок — это уже гораздо больше, чем квадратные метры и арендные ставки. Это инвестиции и финансовые модели, логистика и производство, технологии, региональное развитие, light industrial и новая индустриальная инфраструктура.
Для NF Group как одного из ведущих консультантов рынка важно не только работать со сделками и проектами, но и помогать формировать профессиональную повестку, объединять экспертизу разных участников и создавать пространство для содержательного разговора о будущем отрасли. Именно такую задачу мы ставим перед форумом.
В преддверии форума NF Group второй год подряд проводит футбольный турнир. Почему для вас важно развивать еще и такой формат?
18 августа футбольный турнир состоялся уже во второй раз, и для нас это логичное продолжение идеи профессионального сообщества.
Складской рынок вообще очень командный. Его участники конкурируют за проекты и сделки, ведут сложные переговоры, но при этом многие годы работают внутри одной отрасли. Нам хотелось создать еще одну точку встречи — уже вне переговорных и конференц-залов.
Кроме того, спорт и здоровый образ жизни — важная часть культуры NF Group. Мы считаем, что сильная профессиональная команда — это не только экспертиза и результат, но и энергия, дисциплина, умение работать вместе и сохранять ресурс на длинной дистанции. Поэтому футбольный турнир для нас — не просто спортивное мероприятие перед форумом. Это еще один способ объединять рынок вокруг общих ценностей. А уже 9-10 сентября это же профессиональное сообщество встретится на XXII форуме ПРО СКЛАДЫ, чтобы обсуждать стратегии и решения, которые будут определять развитие отрасли дальше.