Вместе с экспертами объясняем, почему вопреки низким продажам цены на новые квартиры не снизились и может ли такое вообще произойти на столичном рынке новостроек
Подписывайтесь на наши соцсети в
Telegram
«Максе»
ВКонтакте
Нынешний год стал для рынка новостроек Москвы одним из худших с точки зрения продаж за последние десять лет. За первые три квартала 2026 года в Москве было заключено около 38 тыс. сделок в новостройках— это на 36% меньше, чем годом ранее, и новый минимум с 2017 года. Несмотря на это, цены на новостройки продолжили расти. Редакция «РБК Недвижимости» спросила у экспертов, почему цены на строящееся жилье не падают, несмотря на низкие продажи.
Почему цены не снижаются
Снижение спроса далеко не всегда приводит к снижению цен. На московском рынке новостроек действует сразу несколько факторов, поясняет основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Во-первых, меняется структура предложения: в Старой Москве постепенно сокращается доля комфорт-класса (-16 п.п., до 33,5% за пять лет), а бизнес-класс занимает все более заметное место (54%). Для девелоперов строительство жилья более высокого класса в ряде случаев оказывается экономически привлекательнее. Несмотря на более высокие затраты, такие проекты могут обеспечивать большую доходность при условии достаточного спроса и успешной реализации. В результате средние цены на новостройки могут продолжать расти даже при снижении продаж. «И это не обязательно означает, что каждая квартира становится дороже. Увеличение доли более дорогого жилья в структуре предложения поддерживает рост средней цены квадратного метра даже при сдержанном спросе»,— пояснила основатель bnMAP.pro.
Предложение новостроек в Старой Москве по классам жилья
Данные: bnMAP.pro
Во-вторых, застройщики сегодня ограничены условиями проектного финансирования, продолжила эксперт. Они должны учитывать финансовую модель проекта, обязательства перед банком и необходимость поддерживать определенный уровень выручки. «Поэтому резкое снижение цен не всегда экономически оправданно. Чаще девелоперы предпочитают точечные скидки и специальные условия покупки, позволяющие стимулировать спрос без масштабного пересмотра всех цен по проекту»,— добавила она.
При каких условиях цены на новостройки в столице могут снизиться
По мнению Ирины Доброхотовой, снижение цен на новостройки в целом на столичном рынке в ближайшей перспективе маловероятно. При этом возможно сокращение стоимости квартир в отдельных проектах. Например, если темпы продаж в конкретном ЖК не соответствуют финансовой модели проекта, а стоимость квартир оказывается выше, чем у сопоставимых конкурентов.
«Условно говоря, если покупатель может приобрести аналогичную квартиру за 17 млн руб., зачем ему платить 20 млн руб.? В такой ситуации застройщику приходится корректировать цены, чтобы поддерживать необходимый объем продаж»,— пояснила Ирина Доброхотова.
Но в целом по рынку цены продолжают расти в том числе из-за упомянутого выше изменения структуры предложения. «Поэтому даже при отдельных снижениях цен в конкретных проектах среднерыночный показатель может оставаться стабильным или продолжать расти. При этом устойчивого, поступательного и многолетнего снижения средних цен мы скорее не ожидаем»,— добавила эксперт.
Олег Репченко, в свою очередь, считает, что условия для снижения цен на новостройки в Москве уже сложились. «Тот спад продаж, который мы наблюдаем последние месяцы, просто не оставляет застройщикам иного выбора. Если говорить о перспективе года, то тренд на снижение стоимости новостроек постепенно будет нарастать»,— считает эксперт.
Однако, по его словам, застройщики предпочтут о падении цен не говорить и завуалировать его скидками. «Наиболее серьезные дисконты, вероятно, будут предлагаться не публично, а «тихо»— под конкретного покупателя. Также получат широкое развитие скрытые скидки по схеме «больше за теже деньги»— например, не снижение заявленной цены квартиры, но включение в нее парковочного места или отделки»,— заключил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».