Shutterstock/FOTODOM Депутатами Госдумы внесены изменения в нормативно-правовую базу, которая регулирует договоры, предусматривающие реализацию проектов по комплексному развитию территорий (КРТ), сообщил на днях исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский.
По его словам, договоры КРТ являются важным инструментом градостроительной деятельности в стране, но существующий порядок и правила реализации подобных проектов требуют более тонкой настройки и совершенствования. Эта работа ведется постоянно, в том числе усилиями бизнес-сообщества, которое предлагает набор решений по совершенствованию нормативно-правовой базы КРТ.
Говоря о последних изменениях в законодательстве, Владислав Преображенский отметил, что благодаря принятым депутатами поправкам были изменены порядок реализации проектов КРТ и ответственность девелопера при смене собственника земельного участка. Так, раньше при покупке участка, на который уже заключен договор КРТ, новый владелец не получал право реализации проекта, а прежний собственник вынужден был нести обязательства по старому договору. «Эти юридические коллизии приводили к срыву сроков строительства объектов, а также затягивали процесс включения в активную жизнь города пустующих или заброшенных земель», — заметил Владислав Преображенский.
С подачи КИМ законодатели изменили порядок реализации проектов КРТ. «Благодаря последовательной позиции специалистов клуба и поддержке профессионального сообщества поправки в закон о реализации проектов КРТ были приняты Госдумой. Теперь у приобретателя площадки появляется возможность заключить соответствующий договор, а продавец освобождается от обязательств по нему», — сообщил директор бизнес-объединения.
Охват ширится
Законодательные изменения расширяют возможности для инвесторов и региональных властей по масштабированию проектов КРТ. Общероссийским лидером по их реализации является Москва, где отдельная программа комплексного развития территорий была запущена еще в 2020 году. Как сообщил ранее заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов, за это время в стадию реализации перешло 235 проектов — половина от всех проработанных городом.
Благодаря программе комплексного развития территорий в Москве реализуется концепция полицентричности — на месте бывших промзон и других депрессивных участков формируются полноценные городские кварталы. Так, за шесть лет было проработано свыше 470 проектов КРТ, 235 из них уже перешло на разные стадии реализации. Предусмотрена реорганизация более двух тысяч гектаров земли, на которых построят около 37,4 млн кв. м востребованной недвижимости. Большую часть объема — свыше 21 млн кв. м — составит жилая застройка, еще около 16,4 млн кв. м придется на объекты общественно-делового и промышленного назначения. В целом построенная инфраструктура позволит дополнительно создать в столице около 415 тыс. рабочих мест.
Механизм КРТ становится основным градостроительным инструментом в Нижегородской области. К концу 2025 года в проработке у региона находилось 70 площадок, планы по перезагрузке 39 из них уже утверждены. Флагманским является проект КРТ «Правительственный квартал», нацеленный на перезагрузку деловой активности в историческом центре Нижнего Новгорода. Отличительная черта проекта, который может быть выставлен на торги в ближайшее время, — транспортная доступность. Инвестор построит новые дороги протяженностью более двух километров и 150-метровый небоскреб, в стилобате которого будет прямой выход к станции метро.
Активное участие в реализации проектов КРТ принимает ПАО «ДОМ.РФ». По итогам 2025 года в портфеле «Банка ДОМ.РФ» имелось 94 проекта КРТ в 32 субъектах страны, а их совокупный градостроительный потенциал составлял 17,9 млн кв. м при общем объеме утвержденных лимитов финансирования на 2 трлн рублей. «В портфеле проектного финансирования банка проекты КРТ занимают уже одну треть, и их количество продолжает расти», — сообщили в пресс-службе «ДОМ.РФ».
Согласование интересов
В масштабах страны на проекты КРТ пока приходится небольшой процент вводимого жилья, а сами они в основном реализуются крупными застройщиками. При этом надо учитывать, что на многоквартирную застройку приходится все меньший процент вводимого метража, а доля индивидуального жилищного строительства в последнее время превысила 70% и продолжает увеличиваться.
Эта тенденция в определенной мере сжимает пространство для рыночной популяризации проекта КРТ, что, в свою очередь, предопределяет необходимость дальнейшего совершенствования законодательства и поиска новых стимулирующих застройщиков механизмов.
В 2026 году Минстрой России при активном участии КИМ подготовил законопроект о внесении изменений в Градостроительный и Жилищный кодексы РФ, который размещен на федеральном портале для общественного обсуждения проектов нормативных правовых актов. «В законопроекте учтены консолидированные предложения застройщиков — членов КИМ», — сообщили в пресс-службе клуба.
Среди предлагаемых изменений:
-
• исключение из числа лиц, с которыми заключается договор КРТ по инициативе правообладателей, не только правообладателей линейных объектов, но и правообладателей технологически связанных с ними объектов и инженерных сооружений коммунальной инфраструктуры (за исключением источников электро- и теплоснабжения, в отношении которых в законодательстве РФ установлен порядок вывода в ремонт и из эксплуатации);
-
• введение упрощенного порядка приведения генерального плана и правил землепользования и застройки в соответствие с проектом планировки территории при комплексном развитии территорий по инициативе правообладателей;
-
• увеличение максимального срока, в течение которого может быть принято решение о КРТ жилой застройки после окончания срока проведения общих собраний собственников многоквартирных домов;
-
• установление возможности включения в границы КРТ несмежных свободных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в границах элемента планировочной структуры в целях развития социальной, коммунальной, транспортной инфраструктур и благоустройства территорий;
-
• ограничение возможности принятия собственниками решений об исключении многоквартирного дома (многоквартирных домов) из решения о КРТ днем проведения торгов на право заключения договора КРТ либо днем заключения договора о КРТ (а не моментом утверждения документации по планировке территории);
-
• увеличение предельного максимального срока, в течение которого может быть принято решение о КРТ жилой застройки после окончания срока проведения общих собраний собственников МКД;
-
• введение правовой определенности при определении опыта участия в строительстве в отношении участника торгов на право заключения договора о КРТ (взамен критерия «объем строительства» вводится критерий «площадь строительства»);
-
• обеспечение прозрачности для застройщиков условий подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения на стадии заключения договора комплексного развития территорий.
«Предлагаемые изменения, необходимость которых подтверждается правоприменительной и градостроительной практикой крупнейших застройщиков — членов КИМ, направлены на обеспечение инвестиционной привлекательности механизма КРТ», — подытожили в пресс-службе бизнес-объединения.
Что мешает
Девелоперы и инвесторы поддерживают эти инициативы. Вместе с тем очевидно, что реализация любого проекта КРТ начинается с выбора площадки и мастерплана, который разрабатывается архитекторами-градостроителями, согласовывается региональным штабом и рассматривается архитектурным советом.
Существуют четыре вида КРТ: жилой застройки, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя. У каждого из них своя специфика, но в каждом случае механизм КРТ подразумевает заключение трехстороннего договора, а сам контракт — это публичные обязательства, в том числе со стороны органов местного самоуправления и правительства. Поэтому каждый этап согласуется всеми участниками — администрацией города, правительством региона и инвестором. Именно на этих стадиях часто возникает больше всего временных задержек.
По мнению заместителя генерального директора компании Унистрой Михаила Калашникова, развитию КРТ больше всего мешают недоработки, связанные с отсутствием практического опыта. Например, в некоторых регионах это длительные согласования документации, проблемы расселения жителей, попадающих в проект КРТ, или согласование инфраструктурной нагрузки. Проект может застрять на этапе увязки с правилами землепользования и застройки или из-за не до конца понятных обязательств по строительству школ, дорог или инженерных сетей. Еще один риск — когда территория уже вошла в КРТ, но состав собственников меняется, и проект приходится пересобирать заново.
«На наш взгляд, сейчас необходимы более короткие сроки согласования проектов КРТ, прозрачные, честные и понятные правила изменений условий при смене собственников, а также более реалистичная привязка социальных и инженерных обязательств к экономике конкретной площадки, — заявил «Стройгазете» Михаил Калашников. — Если эти условия будут соблюдены, тогда КРТ станет не сложным юридическим механизмом, а рабочим инструментом обновления города, интересным и для собственников не самого современного и комфортного жилья, и для девелоперских компаний».
Для регионов КРТ — инструмент долгосрочного развития городской среды, а для муниципалитетов — возможность системно решать вопросы обновления жилья и повышения качества жизни.